Wie viel Haus kann ich mir leisten? Rechenweg für Bremen

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wie viel Haus Sie sich leisten können, berechnen Sie in vier Schritten: tragbare Monatsrate ermitteln, Darlehenssumme ableiten, Eigenkapital addieren, Kaufnebenkosten abziehen.

Das Gesamtbudget ist der Betrag für Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen. Der mögliche Kaufpreis liegt darunter, weil die Kaufnebenkosten vom Gesamtbudget abgehen.

1. Monatsrate ermitteln: Die Haushaltsrechnung stellt alle monatlichen Einnahmen allen monatlichen Ausgaben gegenüber.
2. Darlehenssumme ableiten: Die Jahresrate wird durch die Summe aus Sollzins und Tilgungssatz geteilt.
3. Eigenkapital addieren: Bankguthaben, Bauspar­guthaben und Wertpapiere ergeben zusammen mit dem Darlehen das Gesamtbudget.
4. Kaufnebenkosten abziehen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision mindern den möglichen Kaufpreis.

Jeder dieser vier Schritte bekommt unten einen eigenen Abschnitt mit Zahlen. Der erste Schritt beginnt bei der monatlichen Rate, denn die Rate begrenzt alles Weitere.

Wie hoch darf die monatliche Rate für den Hauskauf sein?

Die tragbare Monatsrate ergibt sich aus der Haushaltsrechnung: Einnahmen minus Ausgaben minus künftige Hauskosten minus Sicherheitspuffer. Die Verbraucherzentrale empfiehlt etwa zehn Prozent Luft zwischen Überschuss und Kreditrate.

Laut Verbraucherzentrale gilt bei vielen Banken die Faustformel, dass die Kreditrate höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen soll. Diese Faustformel ersetzt die Haushaltsrechnung nicht. Die Faustformel begrenzt das Ergebnis der Haushaltsrechnung nach oben.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit fiktiven Werten zeigt den Weg zur Rate.

Die angesetzte Rate von 1.400 Euro entspricht 30,4 Prozent des Nettoeinkommens. Die Rate liegt damit unter der 40-Prozent-Grenze der Faustformel.

Welche Faktoren senken die tragbare Rate?

Fünf Faktoren senken die tragbare Rate: Betriebskosten, Instandhaltung, Restlaufzeit bis zum Renteneintritt, bestehende Kredite und unsicheres Einkommen.

• Betriebskosten: Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung laufen unabhängig vom Darlehen weiter.
• Instandhaltung: Dach, Heizung und Fenster verursachen Kosten, die beim Eigentümer selbst liegen.
• Renteneintritt: Die Verbraucherzentrale nennt den Grundsatz, dass der Kredit spätestens mit dem Renteneintritt abbezahlt sein sollte.
• Bestehende Kredite: Raten für Auto oder Konsumgüter mindern den monatlichen Überschuss.
• Unsicheres Einkommen: Aus unserer Arbeit mit Käufern in Bremen wissen wir: Ein befristeter Arbeitsvertrag verlangt einen größeren Puffer.

Die tragbare Monatsrate steht nach diesem Schritt fest. Der nächste Schritt rechnet die Monatsrate in eine Darlehenssumme um.

Wie wird aus der Monatsrate der mögliche Kaufpreis?

Die Darlehenssumme berechnen Sie, indem Sie die Jahresrate durch die Summe aus Sollzins und Tilgungssatz teilen und mit 100 multiplizieren.

Darlehenssumme = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins in Prozent + Tilgungssatz in Prozent) × 100

Diese Formel gilt für das Annuitätendarlehen. Die Annuität ist die gleichbleibende Jahresrate aus Zins und Tilgung. Der Zinsanteil sinkt im Zeitverlauf, der Tilgungsanteil steigt.

Der Sollzins ändert sich laufend. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte monatlich in der Statistik Zinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland. Wir rechnen hier mit einem Beispielzins von 4,0 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,0 Prozent. Der Beispielzins ist keine Konditionszusage.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit fiktiven Werten: Die Monatsrate beträgt 1.400 Euro. Die Jahresrate beträgt 16.800 Euro. Sollzins und Tilgung ergeben zusammen 6,0 Prozent. Die Darlehenssumme beträgt 16.800 ÷ 6 × 100 = 280.000 Euro.

Ein Zinsunterschied von einem Prozentpunkt verschiebt die Darlehenssumme im Beispiel um 56.000 Euro. Die Darlehenssumme allein ergibt noch kein Budget. Das Eigenkapital kommt hinzu.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Das Eigenkapital deckt mindestens die Kaufnebenkosten, im Bremer Rechenbeispiel also 10,57 Prozent des Kaufpreises. Aus unserer Arbeit mit Käufern in Bremen wissen wir: Die Kaufnebenkosten trägt der Käufer aus eigenen Mitteln.

Zum Eigenkapital zählen fünf Positionen: Bankguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, Darlehen von Angehörigen und Eigenleistung am Bau.

• Bankguthaben: Tagesgeld, Festgeld und Girokontoguthaben stehen kurzfristig zur Verfügung.
• Bausparguthaben: Das angesparte Guthaben eines zuteilungsreifen Bausparvertrags zählt zum Eigenkapital.
• Wertpapiere: Fondsanteile und Aktien zählen zum Kurswert am Tag des Verkaufs.
• Darlehen von Angehörigen: Ein privates Darlehen zählt nur mit schriftlichem Vertrag als Eigenkapital.
• Eigenleistung: Selbst erbrachte Arbeiten mindern die Baukosten und ersetzen insoweit Eigenkapital.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit fiktiven Werten: Der Haushalt bringt 80.000 Euro Eigenkapital ein. Zusammen mit der Darlehenssumme von 280.000 Euro ergibt sich ein Gesamtbudget von 360.000 Euro.

Eine Reserve für Umzug, Renovierung und Möbel gehört nicht ins Eigenkapital der Finanzierung. Das Gesamtbudget deckt Kaufpreis und Kaufnebenkosten zusammen ab.

Welche Kaufnebenkosten fallen beim Hauskauf in Bremen an?

Die Kaufnebenkosten betragen in Bremen im Rechenbeispiel 10,57 Prozent des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und dem Käuferanteil der Maklerprovision.

Laut Serviceportal der Stadt Bremen beträgt die Grunderwerbsteuer in Bremen für ab dem 01.07.2025 verwirklichte Erwerbsvorgänge 5,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Für Erwerbsvorgänge vor diesem Datum galten 5 Prozent.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gebührensatz im Kostenverzeichnis zum GNotKG und nach dem Geschäftswert. Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG weist für einen Geschäftswert bis 350.000 Euro eine 1,0-Gebühr von 685,00 Euro aus.

Vollzugsgebühr, Betreuungsgebühr, Auslagen und Umsatzsteuer kommen zu dieser Zwischensumme hinzu. Die verbindliche Kostenberechnung erstellt der beurkundende Notar. Die Verbraucherzentrale nennt für Notarvertrag und Grundbucheintragungen 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Budgetplanung setzen wir im Beispiel 1,5 Prozent an, also 4.875 Euro.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf?

Die Maklerprovision ist der Höhe nach gesetzlich nicht festgelegt. Die Verbraucherzentrale nennt 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer regelt dagegen das Gesetz.

Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. – § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB, gesetze-im-internet.de

§ 656c BGB gilt bei Doppeltätigkeit des Maklers. § 656d BGB begrenzt die Überwälzung bei einseitiger Beauftragung, denn der Auftraggeber bleibt mindestens zur Hälfte verpflichtet. Die Verteilung der Provision beim Verkauf erklärt unser Ratgeber Hausverkauf: Wer zahlt den Makler.

Im Rechenbeispiel setzen wir eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer an. Der Käuferanteil beträgt danach 3,57 Prozent des Kaufpreises. Die verbindliche Höhe steht im Exposé und im Maklervertrag.

Den möglichen Kaufpreis erhalten Sie, indem Sie das Gesamtbudget durch 1,1057 teilen. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit fiktiven Werten: 360.000 ÷ 1,1057 ergibt 325.586 Euro. Im Beispiel rechnen wir mit einem Kaufpreis von 325.000 Euro.

Die Gesamtkosten betragen dann 359.352,50 Euro. Das Eigenkapital von 80.000 Euro deckt davon einen Teil ab. Der Darlehensbedarf beträgt 279.352,50 Euro und liegt unter der tragbaren Darlehenssumme von 280.000 Euro.

Eine vollständige Aufstellung der Erwerbsnebenkosten steht in unserem Ratgeber Nebenkosten beim Wohnungskauf. Die steuerliche Behandlung der Kaufnebenkosten klärt ein Steuerberater.

Wie wirken Tilgung, Zinsbindung und Restschuld auf das Budget?

Die Tilgung bestimmt die Laufzeit, die Zinsbindung sichert den Sollzins, die Restschuld bleibt nach Ablauf der Zinsbindung offen. Alle drei Größen verändern die Rate und damit das Budget.

Laut Verbraucherzentrale läuft ein Kredit mit einem Prozent Anfangstilgung und rund drei Prozent Zins über 46 Jahre. Derselbe Kredit ist mit drei Prozent Anfangstilgung nach gut 23 Jahren abgezahlt. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den die Bank den Sollzins festschreibt. Laut Verbraucherzentrale bieten die meisten Kreditinstitute Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren an. Käufer finanzieren die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung zum dann aktuellen Marktzins weiter.

Die Restschuld berechnen Sie mit dieser Formel:

Restschuld = Darlehen × (1 + Zins)^Jahre − Jahresrate × ((1 + Zins)^Jahre − 1) ÷ Zins

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit fiktiven Werten: Das Darlehen beträgt 280.000 Euro, der Beispielzins 4,0 Prozent, die Jahresrate 16.800 Euro. Die Restschuld nach zehn Jahren beträgt 212.766 Euro.

Eine niedrige Anfangstilgung erhöht die Restschuld und damit das Risiko einer teureren Anschlussfinanzierung. Zins- und Tilgungsangebote holen Sie bei Ihrer Bank oder einem Finanzierungsvermittler ein. Gül Immobilien leistet keine Finanzierungsberatung.

Was bekommt man in Bremen für ein Budget von 325.000 Euro?

Ein Kaufpreis von 325.000 Euro liegt in Bremen über dem Durchschnittspreis für Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus dem Altbestand. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser lagen 2025 im Durchschnitt darüber.

Laut Grundstücksmarktbericht Bremen 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Bremen ergaben sich für das Berichtsjahr 2025 diese Durchschnittspreise.

Weiterverkaufte Eigentumswohnungen kosteten 2025 laut Grundstücksmarktbericht Bremen 2026 rund 2.520 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Ein Kaufpreis von 325.000 Euro entspricht damit rechnerisch rund 129 Quadratmetern. Der Preis eines einzelnen Objekts weicht je nach Stadtteil, Baujahr und Zustand vom Durchschnitt ab.

Der Durchschnittspreis ersetzt keine Objektprüfung. Welche Punkte bei der Besichtigung zählen, steht in unserer Hauskauf-Checkliste. Den Weg vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe beschreibt der Ratgeber Ablauf des Immobilienkaufs.

Fazit: Budget für den Hauskauf in Kürze

Wie viel Haus Sie sich leisten können, entscheidet die tragbare Monatsrate. Die Rate ergibt sich aus der Haushaltsrechnung abzüglich Betriebskosten, Instandhaltung und Sicherheitspuffer. Die Darlehenssumme folgt aus der Jahresrate geteilt durch Sollzins und Tilgungssatz. Das Eigenkapital deckt die Kaufnebenkosten, die in Bremen im Rechenbeispiel 10,57 Prozent des Kaufpreises betragen.

Als nächsten Schritt stellen Sie Ihre Haushaltsrechnung mit den Kontoauszügen der letzten zwölf Monate auf. Danach holen Sie eine Finanzierungsbestätigung bei Ihrer Bank ein. Passende Objekte in Bremen finden Sie auf unserer Seite Immobilie in Bremen kaufen.

Häufig gestellte Fragen

Welches Nettoeinkommen brauche ich für ein Haus in Bremen?

Ein festes Mindesteinkommen gibt es nicht, denn die Haushaltsrechnung entscheidet. Im Rechenbeispiel dieses Ratgebers trägt ein Haushalt mit 4.600 Euro netto eine Rate von 1.400 Euro. Daraus ergibt sich bei 80.000 Euro Eigenkapital und einem Beispielzins von 4,0 Prozent ein Kaufpreis von rund 325.000 Euro.

Ist ein Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?

Eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital verlangt ein höheres Darlehen und damit eine höhere Rate. Die Kaufnebenkosten von im Beispiel 10,57 Prozent haben keinen Gegenwert im Grundbuch. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine Anfangstilgung von mindestens zwei Prozent, was die Rate zusätzlich erhöht. Die Entscheidung trifft Ihre Bank.

Wie wirkt sich ein laufender Autokredit auf das Budget aus?

Ein laufender Autokredit mindert den monatlichen Überschuss in voller Ratenhöhe. Eine Rate von 250 Euro senkt die tragbare Kreditrate um denselben Betrag. Bei einem Annuitätssatz von 6,0 Prozent entspricht das einer um 50.000 Euro niedrigeren Darlehenssumme. Die Ablösung vor dem Hauskauf vergrößert den Spielraum.

Welche Rolle spielt das Alter beim Hauskauf?

Das Alter bestimmt die verbleibende Zeit bis zum Renteneintritt. Die Verbraucherzentrale nennt den Grundsatz, dass der Kredit spätestens mit dem Renteneintritt abbezahlt sein sollte. Ein später Kaufzeitpunkt verlangt deshalb eine höhere Anfangstilgung. Eine höhere Anfangstilgung erhöht die Rate und senkt die mögliche Darlehenssumme.

Warum weicht die Finanzierungszusage der Bank von meiner Rechnung ab?

Banken rechnen mit eigenen Pauschalen für Lebenshaltung und mit eigenen Abschlägen auf den Objektwert. Der Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Bonität, Beleihungsauslauf und Zinsbindung verändern zudem den angebotenen Sollzins. Die eigene Rechnung dient der Vorbereitung, die verbindliche Zusage erteilt die Bank.

Ändert sich das Budget bei einer Eigentumswohnung?

Bei einer Eigentumswohnung tritt das Hausgeld an die Stelle eines Teils der Betriebskosten und der Instandhaltungsrücklage. Das Hausgeld mindert den verfügbaren Betrag für die Kreditrate genauso wie die Hauskosten. Worauf es beim Kauf ankommt, zeigt unser Ratgeber Eigentumswohnung kaufen.