Hausverkauf: Wer zahlt den Makler – und wie viel?

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt eine bundesweit einheitliche Regelung: Wer beim Hausverkauf den Makler zahlt, ist durch die §§ 656a–656d BGB klar geregelt. Der Gesetzgeber hat mit dem Halbteilungsgrundsatz dafür gesorgt, dass die Kostenlast nicht mehr einseitig auf der Käuferseite liegt – ein Problem, das vor der Reform besonders in Bundesländern wie Berlin oder Brandenburg verbreitet war.

Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen: Halbteilungsgrundsatz

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gilt der Halbteilungsgrundsatz, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB): Beauftragt nur der Verkäufer den Makler und soll der Käufer einen Teil der Provision übernehmen, muss der Verkäufer mindestens 50 % der vereinbarten Provision selbst tragen (§ 656d BGB). Der Käufer kann höchstens dieselbe Summe zahlen – eine Regelung, die auf der Verkäuferseite für Klarheit sorgt und Käufer vor überhöhten Courtagen schützt. Schließt der Makler mit beiden Parteien einen Vertrag (sogenannte Doppelprovision nach § 656c BGB), müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten – jede Seite zahlt also die Hälfte der Gesamtprovision.

Vor der Neuregelung konnten Verkäufer die gesamte Provision vertraglich auf die Käuferseite abwälzen – das ist heute beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher nicht mehr zulässig. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Käufer mehr zahlt als der Verkäufer. Der Verkäufer kann die Provision aber auch vollständig selbst tragen.

Mehrfamilienhäuser und Grundstücke: Sonderregelung

Für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke gelten die §§ 656a–656d BGB nicht. Hier können Verkäufer und Makler frei vereinbaren, wer die Provision komplett oder anteilig übernimmt. In der Praxis zahlt bei diesen Objekttypen häufig der Käufer die gesamte Courtage – es sei denn, der Maklervertrag regelt etwas anderes. Wenn Sie ein Grundstück oder Mehrfamilienhaus verkaufen, sollten Sie die Provisionsvereinbarung daher vor Vertragsunterzeichnung genau prüfen.

Wie hoch ist die Maklerprovision – und was zahlen Sie konkret?

Die Höhe der Maklerprovision hängt vom Bundesland und der individuellen Vereinbarung mit dem Makler ab. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht – die Provision ist frei verhandelbar. In der Praxis haben sich je nach Region bestimmte Sätze etabliert, die Orientierung geben. Eine aktuelle Übersicht der Provisionssätze nach Bundesland liefert der Finanzdienstleister Provisionsübersicht Dr. Klein.

Ein typisches Beispiel aus dem Alltag: Käufer und Verkäufer einer 400.000-Euro-Immobilie in Bayern zahlen bei einem üblichen Provisionssatz je einen erheblichen vierstelligen Betrag an Maklerprovision – viele unterschätzen diesen Betrag erheblich bei der Budgetplanung für die Baufinanzierung. Die Provision fließt zu den übrigen Nebenkosten hinzu und erhöht die Gesamtbelastung spürbar. Wer in Bremen verkauft, sollte zusätzlich die regionalen Marktbedingungen kennen – mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Bremen.

Provisionsübersicht nach Bundesland: Was Verkäufer und Käufer zahlen

Die übliche Gesamtprovision liegt deutschlandweit zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Wird die Provision nach dem Halbteilungsgrundsatz geteilt, zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte. Für eine detaillierte Aufschlüsselung der Provisionssätze je Bundesland bietet Provision nach Bundesland eine strukturierte Übersicht.

Rechenbeispiele bei 250.000 €, 400.000 € und 600.000 € Kaufpreis

Konkrete Zahlen helfen bei der Budgetplanung – besonders wenn die Maklerprovision Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf ist. Käufer sollten die Provision als festen Posten in ihre Finanzierung einkalkulieren; unser Ratgeber hilft dabei: Wie viel Haus kann ich mir leisten.

Bei einer Gesamtprovision von 7,14 % (je 3,57 % pro Seite) ergeben sich folgende Beträge:

• 250.000 € Kaufpreis: Je 8.925 € für Käufer und Verkäufer (gesamt 17.850 €)
• 400.000 € Kaufpreis: Je 14.280 € für Käufer und Verkäufer (gesamt 28.560 €)
• 600.000 € Kaufpreis: Je 21.420 € für Käufer und Verkäufer (gesamt 42.840 €)

Für Käufer gilt: Die Maklerprovision kommt zur Grunderwerbsteuer, den Notarkosten und der Grundbucheintragung hinzu. Insgesamt können die Kaufnebenkosten einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen – ein Faktor, den viele bei der Baufinanzierung unterschätzen.

Gesetzliche Grundlagen: Was §§ 656a–656d BGB für Sie bedeuten

Die §§ 656a–656d BGB bilden seit Ende 2020 das rechtliche Fundament für Maklerverträge beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern; die Regeln zur Kostenteilung (§§ 656c und 656d BGB) gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Für eine unabhängige Einordnung dieser gesetzlichen Regelungen empfiehlt sich ein Blick auf Maklerprovision – Sparkasse. Wer einen Maklerauftrag erteilt oder unterzeichnet, sollte diese Grundlagen kennen – sie bestimmen, ob und in welcher Höhe eine Provision überhaupt wirksam vereinbart werden kann.

Maklervertrag und Formvorschrift: Was gilt?

Ein wirksamer Maklervertrag über den Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss zwingend in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB) – also mindestens per E-Mail oder schriftlich. Ein mündlich vereinbarter Maklerauftrag ist für Einfamilienhäuser und Wohnungen seit der Neuregelung nicht mehr ausreichend. Fehlt die Textform, ist der Vertrag unwirksam und der Makler kann keine Provision fordern. Prüfen Sie daher jeden Maklerauftrag auf seine Schriftlichkeit, bevor Sie tätig werden oder Dienstleistungen in Anspruch nehmen.

Makleralleinauftrag oder einfacher Maklerauftrag – der Unterschied

Beim einfachen Maklerauftrag darf der Verkäufer parallel weitere Makler oder eigene Verkaufsbemühungen einsetzen (mehr zu den Vertragsarten im Ratgeber Haus verkaufen mit Makler). Beim Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Verkäufer, ausschließlich mit diesem einen Makler tätig zu werden – andere Makler und Eigenversuche sind ausgeschlossen oder eingeschränkt. Der Alleinauftrag bietet dem Makler mehr Planungssicherheit und motiviert ihn oft zu intensiveren Vermarktungsmaßnahmen. Für Verkäufer bedeutet er jedoch weniger Flexibilität: Ein Makleralleinauftrag lässt sich zwar kündigen, aber nur unter Einhaltung der vereinbarten Fristen und Bedingungen. Lesen Sie die Vertragsbedingungen Ihres Maklerauftrags daher genau durch, bevor Sie unterschreiben.

Praktischer Ablauf: Wer zahlt zuerst – und wie läuft das genau?

Der Ablauf beim Hausverkauf mit Makler folgt nur in einem Fall einer gesetzlich festgelegten Reihenfolge: wenn beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher eine Seite den Makler allein beauftragt hat und die andere Seite einen Teil der Provision übernimmt (§ 656d BGB). Hat etwa nur der Verkäufer beauftragt, wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und er oder der Makler dies nachweist – ohne diesen Beleg kann der Käufer die Zahlung rechtmäßig verweigern. In unserer Praxis begegnet uns häufig, dass Verkäufer das nicht wissen. Ist der Makler für beide Seiten tätig (§ 656c BGB), zahlt jede Seite ihren gleich hohen Anteil nach ihrem eigenen Maklervertrag. Parallel zur Provision sollten Verkäufer frühzeitig alle erforderlichen Dokumente zusammenstellen: Unterlagen für den Hausverkauf.

Schritt-für-Schritt: Von der Beauftragung bis zur Provisionszahlung

Für diesen Fall – nur der Verkäufer hat beauftragt, der Käufer übernimmt einen Teil der Provision – folgt der Ablauf diesen Schritten:

1. Maklerauftrag erteilen: Verkäufer schließt wirksamen Maklervertrag in Textform ab.
2. Vermarktung: Makler erstellt Exposé, führt Besichtigungen durch und begleitet Preisverhandlungen.
3. Kaufvertrag notariell beurkunden: Käufer und Verkäufer unterzeichnen beim Notar – damit entsteht der Provisionsanspruch des Maklers.
4. Verkäufer zahlt zuerst: Die Verkäuferseite überweist ihren Provisionsanteil an den Makler und erhält eine Zahlungsbestätigung.
5. Nachweis an Käufer: Der Makler legt der Käuferseite den Zahlungsbeleg vor.
6. Käufer zahlt: Erst nach diesem Nachweis ist der Käufer zur Zahlung seines Anteils verpflichtet.

Zwischen Kaufvertragsabschluss und Provisionsfälligkeit vergehen in der Regel wenige Wochen. Verkäufer sollten die Provision daher in ihrer Liquiditätsplanung einkalkulieren und nicht erst nach dem Kaufpreiseingang damit rechnen.

Was passiert mit der Provision bei Rücktritt oder geplatztem Kaufvertrag?

Ein häufiger Fehler, den wir immer wieder sehen: Verkäufer glauben, bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag automatisch keine Provision zahlen zu müssen – das stimmt nur unter bestimmten Voraussetzungen. Was bei einem geplatzten Kaufvertrag mit der Provision passiert, erläutert auch Maklerprovision – ImmoScout24 in seinem Ratgeber.

Grundsätzlich gilt: Der Makler hat seinen Provisionsanspruch verdient, sobald er die Kausalität zwischen seiner Tätigkeit und dem Vertragsabschluss nachweisen kann. Tritt eine Partei danach vom Kaufvertrag zurück, bleibt der Provisionsanspruch in der Regel bestehen – der Makler hat seine Leistung bereits erbracht. Eine Ausnahme gilt, wenn der Kaufvertrag von Anfang an unwirksam war, etwa wegen eines Formmangels, oder wenn Makler und Käufer kollusiv zusammengewirkt haben.

Wenn Sie den Maklerauftrag selbst kündigen möchten, bevor ein Kaufvertrag zustande kommt, entfällt die Provisionspflicht in der Regel – es sei denn, der Makler hatte bereits eine nachweislich kausale Vermittlungstätigkeit geleistet. Haben Sie den Maklervertrag als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder ausschließlich per E-Mail, Telefon oder online geschlossen, können Sie ihn innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen (§ 312g BGB). Nach Ablauf dieser Frist können Sie den Maklerauftrag zwar kündigen, schulden aber möglicherweise eine Aufwandsentschädigung. Lassen Sie sich im Zweifelsfall rechtlich beraten, bevor Sie kündigen – die Kostenfolgen können erheblich sein.

Maklerprovision sparen oder umgehen – was ist möglich?

Wer die Maklerprovision komplett vermeiden möchte, hat grundsätzlich zwei Wege: ohne Makler verkaufen oder die Provision steuerlich geltend machen. Beide Optionen haben Voraussetzungen, die Sie kennen sollten.

Provisionsfrei verkaufen: Wann lohnt sich der Hausverkauf ohne Makler?

Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft, zahlt auf beiden Seiten keine Courtage – weder Käufer noch Verkäufer. Das spart beim 400.000-Euro-Objekt rechnerisch knapp 28.600 Euro. Allerdings übernehmen Sie dann selbst alle Aufgaben: Marktpreisermittlung, Exposé, Besichtigungen, Kaufpreisverhandlung und Notartermin-Koordination. Das lohnt sich besonders dann, wenn Sie bereits einen konkreten Kaufinteressenten aus dem eigenen Netzwerk haben oder in einem sehr gefragten Markt mit hoher Nachfrage verkaufen. Ohne Markterfahrung riskieren Sie jedoch, den Kaufpreis zu niedrig anzusetzen oder rechtliche Fehler zu machen – was den vermeintlichen Spareffekt schnell zunichte macht. Informieren Sie sich vorab genau über den Ablauf.

Maklerprovision steuerlich absetzen

Für Käufer gilt: Die Maklerprovision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit die steuerliche Bemessungsgrundlage – bei vermieteten Immobilien lässt sie sich über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen. Für selbst genutzte Immobilien ist ein direkter Steuerabzug in der Regel nicht möglich. Verkäufer können die Provision als Werbungskosten oder Veräußerungskosten absetzen, wenn sie die Immobilie vermietet hatten oder der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist liegt. Lassen Sie diese Frage von einem Steuerberater klären – die möglichen Erstattungen auf beiden Seiten sind je nach Einzelfall erheblich.

Fazit: Wer zahlt beim Hausverkauf den Makler – und was sollten Sie jetzt tun?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gilt: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel; hat nur der Verkäufer beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und dieser Anteil wird erst fällig, wenn die Zahlung des Verkäufers nachgewiesen ist. Die Höhe hängt vom Bundesland ab und liegt bei geteilter Provision je Seite meist zwischen 2,975 % und 3,57 % des Kaufpreises. Wer Klarheit über alle Kosten des Verkaufsprozesses möchte und professionelle Unterstützung sucht, findet hier den nächsten Schritt: Immobilie verkaufen. Prüfen Sie Ihren Maklerauftrag sorgfältig, regeln Sie die Provisionsteilung schriftlich – und kalkulieren Sie die Provision von Anfang an in Ihre Planung ein.

Häufig gestellte Fragen

Wer übernimmt die Maklerkosten beim Hausverkauf?

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher: Ist der Makler für beide Seiten tätig, teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision je hälftig. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er die Provision selbst oder gibt höchstens die Hälfte an den Käufer weiter. Gibt er einen Teil weiter, muss er seinen Anteil zuerst zahlen, und die Zahlung muss belegt sein, bevor der Käufer seinen Teil leisten muss. Bei Mehrfamilienhäusern und Grundstücken gilt diese Regelung nicht zwingend – hier entscheidet der Maklervertrag über die Kostenverteilung.

Wie hoch ist die Maklerprovision für Verkäufer?

Wird die Provision geteilt, zahlen Verkäufer je nach Bundesland zwischen 2,975 % und 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer – das entspricht der Hälfte der üblichen Gesamtprovision von 5,95 % bis 7,14 %. Bundesländer wie Bayern, Baden-Württemberg und NRW liegen typischerweise bei je 3,57 % für beide Seiten. Die Provision ist frei verhandelbar; eine gesetzliche Obergrenze existiert nicht.

Wann muss der Verkäufer keine Maklerprovision zahlen?

Der Verkäufer muss keine Provision zahlen, wenn: 1. Kein wirksamer Maklervertrag geschlossen wurde – bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist dafür die Textform vorgeschrieben. 2. Kein nachweisbarer Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Verkauf besteht. 3. Der Käufer dem Verkäufer bereits vor der Maklerleistung bekannt war. 4. Ein Formverstoß beim Maklerauftrag vorliegt. 5. Beim provisionsfreien Privatverkauf ohne Makler entfällt die Provision auf beiden Seiten vollständig.

Wer trägt die Kosten beim Hausverkauf insgesamt?

Beim Hausverkauf trägt der Verkäufer Kosten für Notar (anteilig), ggf. Vorfälligkeitsentschädigung und – bei geteilter Provision – die Hälfte der Maklerprovision. Der Käufer zahlt Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintragung und in diesem Fall ebenfalls die Hälfte der Maklerprovision als Nebenkosten. Insgesamt können die Kaufnebenkosten für den Käufer einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen – ein wichtiger Faktor bei der Baufinanzierung.

Gilt das Bestellerprinzip auch beim Hausverkauf?

Das Bestellerprinzip gilt beim Hausverkauf nicht. Es besagt, dass wer den Makler beauftragt, auch zahlt – beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher schreibt das Gesetz jedoch den Halbteilungsgrundsatz vor: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie gleich viel; beauftragt nur eine Seite, trägt sie mindestens die Hälfte. Das strikte Bestellerprinzip gilt in Deutschland ausschließlich bei der Vermietung von Wohnimmobilien, nicht beim Kauf.