Haus verkaufen mit Makler: Ablauf, Kosten und wann sich der Profi wirklich lohnt

Was ein Makler beim Hausverkauf konkret leistet

Ein Makler ist laut §§ 652 ff. BGB ein Vermittler, der Käufer und Verkäufer zusammenbringt und auf einen Vertragsabschluss hinwirkt. Beim Hausverkauf übernimmt er weit mehr als nur das Schalten einer Anzeige: Er ermittelt den realistischen Angebotspreis, prüft den Zustand der Immobilie, beschafft Unterlagen aus dem Grundbuch und steuert den gesamten professionellen Immobilienverkauf bis zur Schlüsselübergabe.

Leistungen von Wertermittlung bis Notartermin

Zu den Kernaufgaben einer Maklerin oder eines Maklers gehören die marktgerechte Wertermittlung, das Erstellen eines aussagekräftigen Exposés, die Vermarktung auf Portalen, das Koordinieren von Besichtigungsterminen, die Preisverhandlung sowie die Bonitätsprüfung der Interessenten. Hinzu kommen die Vorbereitung des Kaufvertrags mit dem Notar, das Übergabeprotokoll und die Nachsorge bis zur Kaufpreiszahlung. Der Angebotspreis wird dabei nicht aus dem Bauchgefühl, sondern auf Basis vergleichbarer Objekte und des baulichen Zustands festgelegt.

Woran Sie eine seriöse Maklerin erkennen

Eine seriöse Maklerin oder einen seriösen Makler erkennen Sie an mehreren Merkmalen: kostenlose und unverbindliche Erstbewertung vor Ort, Mitgliedschaft in einem etablierten Branchenverband, nachweisbare Referenzen aus Ihrer Region und ein schriftlicher Maklervertrag mit klaren Leistungen. Ein zusätzliches Plus an Sicherheit bietet eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung.

Worauf erfahrene Makler besonders achten: In unserer Praxis sehen wir, dass Eigentümer den emotionalen Wert ihres Hauses oft deutlich über dem Marktwert ansetzen. Erfahrene Makler kalkulieren deshalb mit aktuellen Vergleichswerten der jüngsten Verkäufe – nicht mit Wunschpreisen aus dem Internet. Das schützt Sie davor, dass Ihr Inserat als „Ladenhüter" stigmatisiert wird.

Maklerprovision 2026: Wer zahlt wie viel beim Hausverkauf?

Die Maklerprovision liegt in Deutschland je nach Bundesland üblicherweise im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Wichtig: Die Provision fällt ausschließlich im Erfolgsfall an, also nach beurkundetem Kaufvertrag. Vorab entstehen Ihnen für Bewertung und Exposé in der Regel keine Kosten. Detaillierte IHK-Informationen zur Maklerprovision helfen, die regionalen Unterschiede einzuordnen.

Bestellerprinzip und Provisionsteilung nach §656c BGB

Seit Dezember 2020 gilt für private Wohnimmobilien eine gesetzliche Provisionsteilung. Wird die Maklerin für beide Parteien tätig (Doppeltätigkeit), teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision exakt hälftig. Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens 50 Prozent – eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist nicht zulässig. Verträge mit privaten Eigentümern müssen zwingend in Textform vorliegen, also per Mail oder auf Papier; mündliche Absprachen sind unwirksam.

Rechenbeispiel: Was bleibt netto nach Makler, Steuern und Restschuld?

Ein einfacher Rechner macht den Netto-Erlös transparent. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro fällt je nach Region ein vierstelliger bis niedrig fünfstelliger Provisionsbetrag auf Ihre Seite an. Hinzu kommen mögliche Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bei laufender Finanzierung sowie Notar- und Grundbuchkosten der Löschung.

Spekulationssteuer fällt nur an, wenn Sie das Haus weniger als zehn Jahre besessen und nicht selbst bewohnt haben.

Ablauf in 7 Schritten: So läuft der Hausverkauf mit Makler

Der Standard-Ablauf ist erprobt und dauert von der Beauftragung bis zur Schlüsselübergabe meist mehrere Monate. Die folgende Reihenfolge hat sich in der Praxis bewährt:

1. Vor-Ort-Besuch und Marktanalyse durch den Makler
2. Professionelle Wertermittlung mit Vergleichsobjekten
3. Präsentation der Bewertung und Vermarktungsstrategie
4. Exposé-Erstellung und Veröffentlichung auf Portalen
5. Besichtigungstermine und Bonitätsprüfung der Interessenten
6. Preisverhandlung und Reservierung
7. Notartermin, Grundbuch-Eintragung und Übergabe

Von Immobilienbewertung bis Exposé

Im ersten Schritt prüft der Makler Lage, Zustand und Ausstattung. Eine kostenlose Wertermittlung führt zu einem realistischen Angebotspreis, der weder Interessenten abschreckt noch Geld verschenkt. Anschließend werden alle Unterlagen für den Hausverkauf zusammengestellt: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Baubeschreibung. Erst dann entsteht ein Exposé mit professionellen Fotos.

Vermarktung, Besichtigungen und Bonitätsprüfung

Nach der Veröffentlichung melden sich Interessenten meist schon in den ersten Wochen per Mail oder Telefon. Der Makler bündelt Anfragen, qualifiziert sie und plant Besichtigungstermine effizient – oft als Sammeltermine, um den Aufwand für Sie gering zu halten. Vor der Reservierung wird die Bonität geprüft, etwa durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank.

Ein typisches Beispiel aus dem Alltag: Eine Familie wollte das geerbte Elternhaus verkaufen. Nach Beauftragung dauerte es nur wenige Tage bis zum fertigen Exposé, weitere Wochen bis zum unterschriebenen Kaufvertrag – mit zahlreichen qualifizierten Anfragen, mehreren Besichtigungen und einem Endpreis leicht über dem Angebotspreis. Ohne Makler hätte die Familie deutlich länger veranschlagt.

Notartermin, Grundbuch und Übergabe

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und beurkundet ihn im Beisein beider Parteien. Anschließend wird die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die Bank erteilt Löschungsbewilligungen, und der Käufer überweist den Kaufpreis. Erst dann erfolgt die Übergabe mit Protokoll – und nicht früher.

Wann sich ein Makler lohnt – und wann nicht

Ob sich ein Makler für Sie lohnt, hängt von vier Faktoren ab: Marktlage, verfügbare Zeit, eigene Erfahrung und emotionale Distanz zum Objekt. In stark nachgefragten Lagen wie beim Haus verkaufen in Bremen verkaufen sich Immobilien zwar oft auch privat – allerdings selten zum maximal erzielbaren Preis. Erfolgreich verläuft ein Privatverkauf vor allem dann, wenn Sie selbst Marktkenntnis mitbringen.

Entscheidungsmatrix: Marktlage, Zeit, Erfahrung, Emotionalität

Ein Makler lohnt sich, wenn mindestens zwei der folgenden Punkte zutreffen: Sie haben wenig Zeit für Anfragen und Besichtigungstermine, der Verkauf erfolgt aus emotional schwierigen Gründen (Scheidung, Erbfall), Sie kennen den lokalen Markt nicht oder Sie wollen maximale Sicherheit bei Verträgen und Bonitätsprüfung. Wie der Finanztip-Ratgeber Hausverkauf zeigt, funktioniert ein Privatverkauf vor allem in Boom-Lagen und bei einfachen Objekten.

Ein Makler lohnt sich eher nicht, wenn Sie genug Zeit und Erfahrung haben, das Objekt sehr gefragt ist und Sie sich rechtlich sicher fühlen. Lange Vermarktungszeiten oder komplizierte Eigentumsverhältnisse machen den Profi dagegen fast unverzichtbar.

Der Maklervertrag: Worauf Sie beim Unterschreiben achten müssen

Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag nach § 652 BGB, der seit 2020 zwingend in Textform vorliegen muss – per Mail oder auf Papier. Er regelt Leistungen, Provisionshöhe und Laufzeit. Lesen Sie ihn vor der Unterschrift gründlich. Weiterführende Grundlagen zum Maklerrecht helfen, juristische Begriffe einzuordnen.

Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag und Laufzeit

Es gibt drei gängige Vertragsarten: Beim einfachen Maklervertrag dürfen Sie parallel weitere Makler beauftragen und auch selbst verkaufen. Beim Alleinauftrag arbeitet nur ein Makler exklusiv, Sie selbst dürfen aber weiter privat verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie alle Interessenten an den Makler verweisen – kein Selbst- oder Drittverkauf. Eine ausführliche Übersicht zu Details zum Maklervertrag zeigt die Vor- und Nachteile.

Achten Sie auf eine faire Laufzeit mit klaren Verlängerungsregeln. Längere Bindungen lassen sich oft schwer kündigen. Eine Kündigung ist bei wichtigem Grund (Untätigkeit, Pflichtverletzung) jederzeit möglich.

Ein häufiger Fehler, den wir immer wieder sehen: Eigentümer unterschreiben einen qualifizierten Alleinauftrag mit langer Laufzeit, ohne konkrete Vermarktungspflichten festzuhalten. Wenn der Makler dann untätig bleibt, ist eine Kündigung schwierig. Vereinbaren Sie deshalb messbare Leistungen: Anzahl Portale, regelmäßige Reports, definierte Besichtigungstermine.

Die teuersten Fehler beim Hausverkauf mit Makler

Auch mit Makler können fünfstellige Beträge verloren gehen, wenn typische Fallstricke übersehen werden. Vermeiden Sie diese fünf Fehler:

1. Falscher Angebotspreis: Zu hoch verbrennt das Inserat in den ersten Wochen, zu niedrig verschenkt Geld.
2. Unvollständige Unterlagen: Fehlende Energieausweise oder Grundbuchauszüge verzögern den Notartermin.
3. Schlechtes Exposé: Dunkle Fotos und knappe Beschreibungen schrecken seriöse Interessenten ab.
4. Falsche Maklerwahl: Wer den günstigsten statt den passendsten Anbieter wählt, zahlt am Ende drauf.
5. Versäumte Bonitätsprüfung: Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, drohen Schadensersatzforderungen.

Lassen Sie sich vor der Beauftragung Referenzen zeigen und prüfen Sie den Zustand des Exposés bei laufenden Vermarktungen des Maklers. Eine persönliche Erstberatung hilft, die richtigen Weichen zu stellen, bevor das Haus überhaupt online geht.

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Häufig gestellte Fragen

Ist es besser, ein Haus über einen Makler zu verkaufen?

In den meisten Fällen ja: Ein Makler übernimmt Marktpreis-Ermittlung, Vermarktung, Bonitätsprüfung und sorgt für Rechtssicherheit. Ohne Makler lohnt sich der Verkauf nur, wenn Sie viel Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungserfahrung mitbringen und das Objekt in einer stark nachgefragten Lage liegt. Die Erfolgsquote ist mit Profi deutlich höher.

Wie viel Geld bekommt ein Makler, wenn er ein Haus verkauft?

Die Maklerprovision bewegt sich je nach Bundesland in einem niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Verkaufspreis im sechsstelligen Bereich kann sich daraus schnell ein fünfstelliger Gesamtbetrag ergeben. Seit dem Bestellerprinzip teilen sich Käufer und Verkäufer diese Summe meist hälftig. Die Provision fällt nur bei erfolgreichem Notarvertrag an.

Was ist der teuerste Fehler beim Hausverkauf?

Ein falsch angesetzter Angebotspreis. Zu hoch verbrennt das Inserat innerhalb weniger Wochen, zu niedrig verschenkt schnell fünfstellige Beträge. Weitere häufige Fehler sind fehlende Unterlagen, ein schwaches Exposé, die Wahl des falschen Maklers und ein unvorbereiteter Notartermin. Eine professionelle Wertermittlung vor dem Inserieren schützt zuverlässig.

Wer muss bei einem Hausverkauf den Makler bezahlen?

Seit Dezember 2020 gilt nach §656c BGB für private Wohnimmobilien eine gesetzliche Provisionsteilung. Bei Doppeltätigkeit teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig. Wer den Makler bestellt, zahlt mindestens 50 Prozent. Eine vollständige Abwälzung der Kosten auf die andere Partei ist gesetzlich nicht zulässig.