Erbengemeinschaft: Haus auszahlen – Ablauf, Kosten und Rechenweg

Wem gehört ein geerbtes Haus in der Erbengemeinschaft?

Ein geerbtes Haus gehört allen Miterben gemeinschaftlich, keinem Miterben allein und keinem zu einem abgrenzbaren Teil. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt diese Rechtsform in § 2032.

„Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.“ § 2032 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de

Die Erbengemeinschaft entsteht mit dem Erbfall kraft Gesetzes. Niemand tritt der Erbengemeinschaft freiwillig bei. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben laut § 2038 Abs. 1 BGB gemeinschaftlich zu. Über einen Nachlassgegenstand können die Erben nach § 2040 Abs. 1 BGB nur gemeinschaftlich verfügen. Ein Alleingang beim Verkauf des Hauses scheidet damit aus.

Jeder Miterbe kann nach § 2033 Abs. 1 BGB über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen, der Vertrag darüber bedarf der notariellen Beurkundung. Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe nach § 2033 Abs. 2 BGB nicht verfügen. Ein halbes Haus lässt sich also nicht verkaufen, ein halber Erbteil schon.

Für das geerbte Haus bestehen drei Wege: Übernahme durch einen Miterben gegen Abfindung, gemeinsamer Verkauf mit Teilung des Erlöses, Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Die Bestandsaufnahme direkt nach dem Erbfall beschreibt unser Ratgeber Haus geerbt: die ersten Schritte. Vor jedem dieser drei Wege steht die Berichtigung des Grundbuchs.

Wie kommt das geerbte Haus ins Grundbuch?

Die Erben beantragen beim Grundbuchamt die Berichtigung des Grundbuchs und weisen dafür die Erbfolge nach. Der Nachweis erfolgt laut § 35 Abs. 1 GBO durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis.

Ein notarielles Testament ersetzt den Erbschein, zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung (§ 35 Abs. 1 Satz 2 GBO). Die Gebühr für die Eintragung der Erben entfällt bei einem Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall (Anmerkung 1 zu Nr. 14110 KV GNotKG). Diese Gebührenfreiheit gilt ausdrücklich auch dann, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Die Zwei-Jahres-Frist gehört deshalb an den Anfang jeder Zeitplanung in der Erbengemeinschaft.

Erbengemeinschaft Haus auszahlen: Wie läuft der Ablauf Schritt für Schritt ab?

Die Auszahlung der Miterben läuft in sechs Schritten ab: Einigung, Bewertung, Berechnung, Finanzierung, notarieller Vertrag und Zahlung mit Grundbuchumschreibung.

1. Einigung der Miterben: Die Erbengemeinschaft klärt, wer das Haus übernimmt und wer gegen Abfindung ausscheidet.
2. Verkehrswert ermitteln: Eine gemeinsam beauftragte Werteinschätzung oder ein Gutachten liefert die Zahl, die alle Miterben tragen.
3. Abfindung berechnen: Verkehrswert, Restschuld und Erbquote ergeben den Betrag je ausscheidendem Miterben.
4. Finanzierung sichern: Eigenkapital und Darlehenszusage der Bank liegen vor der verbindlichen Zusage an die Miterben vor.
5. Erbauseinandersetzungsvertrag beurkunden: Der Notar beurkundet den Vertrag und beantragt die Eintragung des übernehmenden Miterben.
6. Abfindung zahlen: Mit der Zahlung und der Eintragung im Grundbuch ist das Haus aus dem Nachlass herausgelöst.

Aus unserer Arbeit mit Erbengemeinschaften in Bremen wissen wir: Die meisten Verfahren stocken bei Schritt eins und Schritt zwei. Jeder Miterbe bringt eine eigene Wertvorstellung mit, und das Elternhaus trägt zusätzlich Erinnerungen. Eine nachvollziehbar hergeleitete Bewertung macht aus der Gefühlsfrage eine Sachfrage.

Welche Alternativen gibt es zum Erbauseinandersetzungsvertrag?

Zwei Alternativen lösen einen einzelnen Miterben aus der Gemeinschaft, ohne den ganzen Nachlass zu teilen: die Abschichtung und der Erbteilskauf.

• Abschichtung: Ein Miterbe scheidet gegen eine vereinbarte Abfindung aus, sein Anteil wächst den übrigen Miterben zu.
• Erbteilskauf: Ein Miterbe kauft den kompletten Erbteil eines anderen, der Vertrag bedarf nach § 2033 Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung.

Die Abschichtung betrifft nur das Innenverhältnis der Erbengemeinschaft und bleibt nach herrschender Praxis formfrei. Die genaue Form prüft im Einzelfall ein Fachanwalt für Erbrecht, besonders bei einem Grundstück im Nachlass. Beide Wege setzen Geld voraus, das der übernehmende Miterbe aufbringen muss.

Wie lässt sich die Auszahlung der Miterben finanzieren?

Übernehmende Miterben finanzieren die Abfindung aus Eigenkapital, aus einem Bankdarlehen oder aus beidem. Das übernommene Haus dient der Bank dabei als Sicherheit.

Eine noch valutierende Grundschuld gehört in die Rechnung. Der übernehmende Miterbe führt das bestehende Darlehen fort oder schuldet es um. Die Bank prüft Bonität und Objekt wie bei einem regulären Immobilienkauf. Klären Sie die Finanzierung vor der Zusage an die Miterben, denn eine zugesagte und dann nicht gezahlte Abfindung beschädigt den Familienfrieden dauerhaft.

Wie viel muss ich meinen Geschwistern bei der Hausübernahme auszahlen?

Die Abfindung je ausscheidendem Geschwister beträgt (Verkehrswert minus Restschuld) mal Erbquote. Drei Größen gehen in die Rechnung ein: Verkehrswert des Hauses, offene Restschuld und Erbquote des ausscheidenden Miterben.

Die Erbquote ergibt sich aus dem Testament oder aus der gesetzlichen Erbfolge. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit fiktiven Werten zeigt den Weg. Drei Geschwister erben ein Haus in Bremen zu gleichen Teilen, die Erbquote beträgt je ein Drittel. Der Verkehrswert liegt bei 400.000 Euro, die Restschuld bei 100.000 Euro. Der Nettowert beträgt damit 300.000 Euro, ein Drittel davon sind 100.000 Euro. Der übernehmende Miterbe zahlt also jedem Geschwister 100.000 Euro und trägt die Restschuld von 100.000 Euro weiter.

Zwei Punkte verschieben diese Rechnung in der Praxis. Erstens umfasst die Erbauseinandersetzung den gesamten Nachlass, also auch Bankguthaben, Wertpapiere und Nachlassverbindlichkeiten. Ein Miterbe mit hohem Geldanteil erhält entsprechend weniger Abfindung für das Haus. Zweitens ist die Höhe der Abfindung frei verhandelbar, denn das Gesetz schreibt den Verkehrswert nicht vor. Der Verkehrswert bleibt trotzdem die übliche Basis, weil jede andere Zahl den Einigungswillen der Miterben belastet.

Wie wird der Verkehrswert des geerbten Hauses ermittelt?

Als Basis der Einigung taugt nur eine Bewertung, die alle Miterben akzeptieren: eine Werteinschätzung durch einen Makler oder ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. Entscheidend ist die gemeinsame Beauftragung.

Ein einseitig beauftragtes Gutachten bindet die übrigen Miterben nicht. Getragen wird am Ende die Bewertung, deren Herleitung jeder Miterbe nachvollziehen kann, mit Vergleichswerten aus dem Stadtteil statt Wunschpreisen aus Onlineportalen. In unserer Bewertungspraxis entscheidet die Lage in Bremen erheblich mit, etwa zwischen Findorff, Schwachhausen und Huchting. Eine neutrale Grundlage für Ihre Einigung erhalten Sie über unsere Seite Immobilie in Bremen verkaufen.

Kann man die Auszahlung aus der Erbengemeinschaft erzwingen?

Nein. Ein Miterbe kann keine Zahlung der übrigen Miterben erzwingen. Jeder Miterbe kann nach § 2042 Abs. 1 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen.

Der Anspruch richtet sich damit auf die Teilung des Nachlasses, nicht auf einen Geldbetrag. Drei Hebel stehen einem ungeduldigen Miterben offen:

• Verkauf des gesamten Erbteils: notariell beurkundet nach § 2033 Abs. 1 BGB.
• Abschichtung: Ausscheiden gegen eine vereinbarte Abfindung.
• Antrag auf Teilungsversteigerung: Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft nach § 180 Abs. 1 ZVG.

Die Teilungsversteigerung ist die Zwangsversteigerung zum Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft. Das Gericht ordnet die einstweilige Einstellung auf Antrag eines Miteigentümers für längstens sechs Monate an (§ 180 Abs. 2 ZVG). Die einmalige Wiederholung dieser Einstellung ist zulässig, der Antrag unterliegt einer Notfrist von zwei Wochen (§ 30b Abs. 1 ZVG). Insgesamt darf das Verfahren nach § 180 Abs. 4 ZVG nicht länger als fünf Jahre eingestellt werden.

Das Erlösrisiko der Teilungsversteigerung steht im Gesetz. Im ersten Versteigerungstermin bleibt der Zuschlag versagt, solange das Meistgebot die Hälfte des Grundstückswerts nicht erreicht (§ 85a Abs. 1 ZVG). Ein Berechtigter kann die Versagung zusätzlich unterhalb von sieben Zehnteln des Grundstückswerts beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG). Im neuen Termin entfallen beide Grenzen (§ 74a Abs. 4 ZVG). Der gemeinsame freie Verkauf schneidet deshalb in fast allen Fällen besser ab, die Steuerfolgen dazu stehen in unserem Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen und Steuern.

Was gilt, wenn ein Miterbe im geerbten Haus wohnt?

Ein Miterbe darf das geerbte Haus nur so weit nutzen, wie der Mitgebrauch der übrigen Miterben unbeeinträchtigt bleibt. Diese Schranke folgt aus § 743 Abs. 2 BGB über den Verweis in § 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Jeder Miterbe kann eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Benutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Über diesen Weg fordern die übrigen Miterben einen Ausgleich für die Alleinnutzung. Die Voraussetzungen im Einzelfall prüft ein Fachanwalt für Erbrecht. Eine schriftlich vereinbarte Frist für Übernahme oder Auszug entschärft die Lage nach unserer Erfahrung spürbar.

Was kostet die Auszahlung eines Miterben bei Notar und Gericht?

Die Beurkundung des Erbauseinandersetzungsvertrags kostet eine 2,0-Gebühr, mindestens 120,00 Euro (Nr. 21100 KV GNotKG). Der Gebührensatz wird auf den Geschäftswert angewandt.

Tabelle B der Anlage 2 zum GNotKG weist für einen Geschäftswert bis 320.000 Euro eine 1,0-Gebühr von 635,00 Euro aus. Eine 2,0-Gebühr beträgt in dieser Wertstufe 1.270,00 Euro, zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Der Geschäftswert richtet sich nach § 97 Abs. 1 GNotKG nach dem Wert des beurkundeten Rechtsverhältnisses. Die verbindliche Kostenberechnung für Ihren Fall erstellt der beurkundende Notar. Neben diesen Kosten steht die Steuerfrage nach Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer.

Welche Steuern fallen bei der Auszahlung in der Erbengemeinschaft an?

Grunderwerbsteuer fällt bei der Übernahme unter Miterben nicht an. Erbschaftsteuer fällt an, soweit der Erwerb die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG übersteigt.

Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt den Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses von der Besteuerung aus (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Den Miterben stehen deren Ehegatten und Lebenspartner gleich. Schon der Erwerb von Todes wegen bleibt nach § 3 Nr. 2 GrEStG steuerfrei. Ein fremder Käufer zahlt dagegen den vollen Satz, in Bremen seit dem 01.07.2025 5,5 Prozent.

Die Freibeträge der Erbschaftsteuer gelten je Erbe und je Erbfall. Drei erbende Kinder nutzen den Kinderfreibetrag also dreimal.

• Ehegatte und Lebenspartner: 500.000 Euro
• Kinder und Kinder verstorbener Kinder: 400.000 Euro
• Enkel: 200.000 Euro
• Übrige Personen der Steuerklasse I, etwa Eltern beim Erwerb von Todes wegen: 100.000 Euro
• Personen der Steuerklassen II und III, etwa Geschwister: je 20.000 Euro

Die Werte stehen in § 16 Abs. 1 Nr. 1 bis 7 ErbStG, die Zuordnung der Steuerklassen in § 15 Abs. 1 ErbStG. Ein späterer Verkauf des Hauses berührt zusätzlich die Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist zwischen Anschaffung und Veräußerung. Beim geerbten Haus zählt nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung durch den Erblasser, nicht der Erbfall. Eine ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nimmt den Verkauf nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG aus. Ihre konkrete Steuerlast berechnet ein Steuerberater.

Worin unterscheiden sich Erbteilsauszahlung und Pflichtteil?

Die Erbteilsauszahlung geht an einen Miterben, der Pflichtteil an einen enterbten Angehörigen. Ein Pflichtteilsberechtigter ist Gläubiger der Erben und kein Teil der Erbengemeinschaft.

Prüfen Sie deshalb zuerst die Rolle der Person, die Geld fordert. Ein Pflichtteilsberechtigter zwingt die Erben nicht automatisch zum Verkauf des Hauses. Die Wege dazu beschreibt unser Ratgeber Pflichtteil auszahlen ohne Hausverkauf.

Fazit: Erbengemeinschaft und Hausauszahlung in Kürze

Die Auszahlung der Miterben beruht auf einer Einigung, denn § 2042 Abs. 1 BGB gibt nur einen Anspruch auf die Auseinandersetzung. Der Rechenweg bleibt einfach: (Verkehrswert minus Restschuld) mal Erbquote. Grunderwerbsteuer fällt unter Miterben nach § 3 Nr. 3 GrEStG nicht an, die Grundbucheintragung bleibt binnen zwei Jahren seit dem Erbfall gebührenfrei. Die Teilungsversteigerung trägt das Erlösrisiko des § 85a Abs. 1 ZVG und bleibt der letzte Weg. Ihr nächster Schritt ist eine neutrale Werteinschätzung, die alle Miterben als gemeinsame Zahl nutzen.

Geschrieben von Gökhan Gül, Geschäftsführer von Gül Immobilien in Bremen-Habenhausen. Gül Immobilien verkauft, vermittelt und bewertet Wohnimmobilien mit Schwerpunkt auf Erbschaft, Scheidung und Pflegefall.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ein Fachanwalt für Erbrecht und ein Steuerberater prüfen Ihren Einzelfall.

Häufig gestellte Fragen

Welche Frist gilt für die Ausschlagung eines geerbten Hauses?

Die Ausschlagung der Erbschaft kann nach § 1944 Abs. 1 BGB nur binnen sechs Wochen erfolgen. Die Frist beginnt laut § 1944 Abs. 2 BGB mit der Kenntnis vom Anfall und vom Grund der Berufung. Sechs Monate gelten nach § 1944 Abs. 3 BGB bei letztem Wohnsitz des Erblassers im Ausland. Eine Ausschlagung erfasst immer den gesamten Erbteil, nicht nur das Haus.

Haben Miterben ein Vorkaufsrecht beim Verkauf eines Erbteils?

Ja. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben nach § 2034 Abs. 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Die Frist für die Ausübung beträgt nach § 2034 Abs. 2 BGB zwei Monate. Das Vorkaufsrecht ist vererblich. Beim Verkauf an einen anderen Miterben greift § 2034 BGB nicht.

Wer haftet für die Schulden aus dem Nachlass?

Die Erben haften nach § 2058 BGB für die gemeinschaftlichen Nachlassverbindlichkeiten als Gesamtschuldner. Bis zur Teilung des Nachlasses kann jeder Miterbe nach § 2059 Abs. 1 BGB die Berichtigung aus seinem Eigenvermögen verweigern. Nachlassgläubiger behalten nach § 2059 Abs. 2 BGB den Zugriff auf den ungeteilten Nachlass. Eine laufende Hausfinanzierung gehört zu diesen Verbindlichkeiten.

Können Miterben das geerbte Haus gemeinsam vermieten?

Ja. Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben nach § 2038 Abs. 1 Satz 1 BGB gemeinschaftlich zu. Eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschließen die Miterben nach § 745 Abs. 1 BGB mit Stimmenmehrheit, berechnet nach der Größe der Anteile. Die Teilung der Früchte erfolgt nach § 2038 Abs. 2 Satz 2 BGB erst bei der Auseinandersetzung. Steuerliche Folgen der Vermietung klärt ein Steuerberater.

Muss ich das Wertgutachten eines Miterben akzeptieren?

Nein. Ein privat und einseitig beauftragtes Gutachten bindet die übrigen Miterben nicht. Verbindlich wird ein Wert entweder durch Einigung aller Miterben oder durch gerichtliche Festsetzung im Versteigerungsverfahren. Das Vollstreckungsgericht setzt den Grundstückswert nach § 74a Abs. 5 ZVG fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen. Die gemeinsame Beauftragung ist der günstigere Weg.

Wie lange darf die Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft dauern?

Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung nach § 2042 Abs. 1 BGB jederzeit verlangen. Der Erblasser kann die Auseinandersetzung nach § 2044 Abs. 1 BGB durch letztwillige Verfügung ausschließen. Eine solche Verfügung wird nach § 2044 Abs. 2 BGB unwirksam, sobald 30 Jahre seit dem Erbfall verstrichen sind. Weitere Aufschubgründe nennen § 2043 und § 2045 BGB.